「宅建業」の全体像

宅建業法

土地建物取引業(宅地業)とは土地・建物を業として行うことを指します。宅地業は免許制であり宅建業免許を持たなければ業を行うことが出来ません。混同しやすいが宅建士と宅建業は別物です。宅建士の資格を有しても宅建業免許がなければ業を行うことが出来ません。宅建業免許は個人・法人が対象なので個人事業主でも免許は取得できます。

宅地業の宅地を構成する要素は3つ。1つは建物が建つ土地。2つは将来、建物を建てる目的の土地。3つは用途地域内にある土地です。建物とは住宅だけではなく商業施設、工場、倉庫も入ります。用途地域とは自治体ごとに用途が定められた地域です。用途地域内では農地、駐車場でも宅地に含みます。尚、道路・公園・河川・広場などは用途地域内でも宅地に含まれません。宅地業ではアパートやマンションの1室も建物にあたります。その他、住宅用建物以外の店舗・工場・倉庫・小屋も建物です。

宅建業における宅地・建物の取引は自分の物件か他人の物件かで区別されます。誰の物件かにより売買・貸借の条件が変わります。自分の物件における貸借に関してだけ宅建業免許が不要です。自分の物件の売買、他人の物件の売買・貸借の取引が宅建業の必要範囲です。他人の物件に関しては代理・媒介に関わらず宅建業免許が必要。代理・媒介の違いは「代理=契約まで行う、媒介=物件の説明、斡旋」です。尚、オーナ管理や又貸し(転貸)のケースは宅建業免許不要。

宅建業の「業」にも意味があります。「業」には「不特定多数+反復継続」という判断基準があります。宅建業取引においても「不特定多数+反復継続」の基準は適用されます。国や地方自治体、信託銀行、特例事業者など決められた機関を除いては、免許なしに宅建業を営むことは出来ません。信託銀行などは一定事項を国土交通省に届けた上で、その他宅建業法は適用され、業務停止処分が下ることもあります。

何らかの理由で宅地免許が失効した場合でも免許失効前の契約は完遂できます。宅建業免許が失効すると宅地業者はみなし業者となります。みなし業者となるのはケース毎に違います。個人事業主で宅建業を営んでいた場合は相続人。吸収合併した場合は後続の事業者が継承。免許違反により失効した業者も失効前に結んだ契約は完遂することが出来ます。

抑えておきたいポイント

宅地とは

①建物が建つ土地
②将来、建物を建てる目的で取引する土地
③用途地域内の土地

用途地域内の土地は宅地

用途地域とは自治体が定める街とイメージ。
街はルールに伴い造られます。

用途地域とはそのルールを示す。
市街地に農地がいきなりドカーンと出現するのは違和感。

用途地域内では農地を農地利用しても宅地扱い。
用途地域内外問わず、道路・公園・河川・広場などは宅地にはあたりません。

宅建業免許必要の有無

宅地・建物の取引で宅建業免許必要の有無は条件により異なります。
原則、自分の物件を貸借する場合のみ免許が不要、それ以外は免許が必要と覚えればよい。

国・地方自治体、信託銀行など免許が要らずに宅建業を行えます。

売買(交換) 貸借
自分の物件 必要 不要
他人の物件(代理) 必要 必要
他人の物件(媒介) 必要 必要

 

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。